北京自住房預(yù)售合同首次征求意見

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10-12

買房的人們都簽訂過購房合同，這也是維護購房者權(quán)益的重要憑證。昨日起，北京市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》面向社會征求意見。

購房合同首次設(shè)置章節(jié)

通常，商品房的購房合同分為兩種，一種是預(yù)售合同，針對的是目前樓市中占大部分的期房;另一種是現(xiàn)房合同，就是購房者買到時已經(jīng)是現(xiàn)房了。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，此次市住建委和市工商局修訂和起草的3個示范文本，是依據(jù)住建部出臺的《商品房買賣合同示范文本》為藍(lán)本，目的是進一步規(guī)范商品房交易行為，切實保障買賣雙方合法權(quán)益。

一位參與修訂范本的專家說，示范文本的征求意見稿在體例上與以往不同。“購房合同很厚，過去合同中是一條一條的條文直通到底，而新修訂的則是根據(jù)購房的幾大方面和環(huán)節(jié)，設(shè)置了數(shù)個章節(jié)。這樣，老百姓要想了解哪個方面的內(nèi)容，直接就可以翻到那個章節(jié)了。”

詳細(xì)閱讀3個示范文本的征求意見稿，以預(yù)售合同為例，分為合同當(dāng)事人、商品房基本狀況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項10個章節(jié)。

自住房合同設(shè)再上市等約定

今年上半年，個別自住房項目被曝出購房合同霸王條款的問題，如購房人需要將契稅交給開發(fā)商代繳等。此后，市住保辦會同相關(guān)部門，研究出臺專用于自住房的購房合同示范文本。

昨日，自住房單獨的預(yù)售合同示范文本也同時征求意見。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自住房限定購房價格和銷售對象，與商品房相比，在購房主體資格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特別提示。一是提示購房人自取得房屋所有權(quán)證書之日起，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。

同時，自住房購房人要承諾遵守限購政策規(guī)定，提交的材料均真實、合法、有效。通過隱瞞家庭信息、虛假申報、偽造證明材料等方式，騙購自住型商品住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任，且5年內(nèi)買受人家庭不得在本市購買住房。

據(jù)了解，這三個合同文本在“首都之窗”、北京市住建委網(wǎng)站向社會各界公開征集建議和意見。社會各界可于10月20日前發(fā)送郵件至bjspfht2015@126.com，提出意見。

焦點1 發(fā)現(xiàn)瑕疵 開發(fā)商須修好再交房

參與修訂和起草的專家說，此次示范文本中，修改較多的是房屋交付和質(zhì)量方面。這對于購房者來說也是比較重要的。

過去，在收房環(huán)節(jié)中，購房者會驗房，當(dāng)然，如果地基、主體結(jié)構(gòu)出了問題，肯定不能收房。但對于非專業(yè)人士的購房者來說，大都發(fā)現(xiàn)的是一些瑕疵問題，比如門窗翹了，墻面或地面有開裂或鼓包等。而絕大部分開發(fā)商都會讓購房者先收房，然后把問題記錄一下，以后再按照保修的規(guī)定來修理。這樣的做法也并不違反合同，因為只要有了竣工備案驗收表，就表示該房屋是可以達(dá)到交付收房的條件了。

而當(dāng)購房者收了房之后，一些開發(fā)商則會將收房時反映的那些問題慢慢攢著一起修，購房者發(fā)現(xiàn)的這些瑕疵長時間得不到維修，不斷地挑戰(zhàn)購房者的容忍度。最終，一些著急裝修或入住的購房者就會自己在裝修中把這些瑕疵和問題修理了。

而在此次征求意見的范本中，則明確約定：如果購房人在驗房時發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂;管道堵塞;門窗翹裂、五金件損壞;燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題，開發(fā)商要按照相關(guān)的質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)費用，修復(fù)后再進行交付。

“也就是說，開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中。”專家表示，在這個章節(jié)中，首先合同會約定一個交房的時間，開發(fā)商也會把返修的富余時間考慮進去，但如果購房者反映的瑕疵問題遲遲不修理好，無法收房，一旦超過了交房期限，開發(fā)商就要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。

而開發(fā)商逾期交房在合同中也有約定，每天都要按照總房款的相應(yīng)比例支付違約金。

焦點2 配套設(shè)施交付條件首次逐項明確

目前的購房合同在房屋的交付條件中，對于水電氣熱等方面，只是簡單地要求達(dá)到使用條件，每一項的后方都是空白的橫杠，最終是提供合同的開發(fā)商來填寫，而開發(fā)商往往就會模糊過去。最終，一些購房者發(fā)現(xiàn)，收房入住很長時間了，小區(qū)還用不上市政水，用的還是臨時電。

而在新修訂的示范文本中，這些項目都逐條非常細(xì)致地列出了交付的條件。

比如，交付時供水、排水配套設(shè)施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接等。

供電方面，交付時要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電;供暖則要求供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，燃?xì)鈩t要在交付時完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤��?yīng)，此外，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)則要敷設(shè)到戶。

合同里還明確，供水、供電、供暖由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費用。燃?xì)狻㈦娫挕⒂芯�電視、寬帶則由購房者自行辦理開通手續(xù)并承擔(dān)因開通、使用所產(chǎn)生的費用。

焦點3 房屋有遮擋須提前告知

專家介紹，征求意見稿中，擬首次設(shè)定其他事項的章節(jié)，在這個章節(jié)里，包含了很多細(xì)致的約定。

比如，預(yù)售合同的條款里約定，開發(fā)商要承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知購房人。

專家解釋說，購房人買期房的時候，房子還沒建好，房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見，但入住之后影響卻較大。比如房前就是小區(qū)車庫入口，勢必帶來噪音等影響。而提前在合同中約定，這些情況開發(fā)商必須提前告知購房者。

此外，很多購房者都會遇到這樣的狀況，剛買房簽了購房合同，就有大量的裝修等廣告電話打來，不勝其煩。這很可能是購房人信息發(fā)生泄露。

此次示范文本中約定，開發(fā)商對購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露購房人信息。

相關(guān)閱讀：

入住交付的具體條件、基礎(chǔ)設(shè)施在交付時的要求、專項維修資金如何使用。昨天，市住建委等部門聯(lián)合對現(xiàn)行《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》進行了修訂，并起草了《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》。尤其是自住房的預(yù)售合同，示范文本的推出避免了開發(fā)商“玩花活”。同時，自住房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓后不得再次購買等都在合同中做了特別提示。

明確交房查驗內(nèi)容

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次示范文本修訂，將《物權(quán)法》、《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等相關(guān)法律規(guī)定與合同示范文本具體條款有效對接，細(xì)化了規(guī)劃設(shè)計變更、逾期付款和交房的違約責(zé)任、退房約定、房屋登記等內(nèi)容，并增加了建筑物區(qū)分所有權(quán)條款，保證出賣人與買受人在現(xiàn)行法律框架下簽訂購房合同，從根本上確保雙方權(quán)益。

同時，通過進一步細(xì)化合同條款，減少在交房、質(zhì)量、保修等方面的糾紛，特別是明確了與商品房有關(guān)的設(shè)施設(shè)備交付條件，強調(diào)了房屋交付環(huán)節(jié)的房屋查驗內(nèi)容，細(xì)化了質(zhì)量條款和裝修標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)注重交房質(zhì)量和房屋在民用建筑節(jié)能、綠色建筑、隔聲等方面的要求，更好地解決商品房買賣雙方信息失衡問題，此外還在合同中明確有關(guān)信息備案等條款，增加了送達(dá)、買受人信息保護等內(nèi)容。

重點監(jiān)管自住房合同

房產(chǎn)證辦不下來，業(yè)主不能追究責(zé)任;房屋面積誤差太大業(yè)主要退房，得在30天內(nèi)提出，過期就無效……這些都是在曾經(jīng)的自住房合同中出現(xiàn)過的“霸王條款”。雖然房地產(chǎn)交易示范性文本早已推出，但很多開發(fā)商會在示范文本中“添枝加葉”，由此逃避一些自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自住房合同將納入政府重點監(jiān)管，自住房購房合同行文應(yīng)保證不出現(xiàn)無效的“霸王條款”;開發(fā)商也應(yīng)為剛需購房人說清合同條款內(nèi)容。今年8月，北京單價最高的自住房——豐臺區(qū)白盆窯自住房和東壩的一處自住房，都已經(jīng)開始在申購時公示購房合同。

特別提示“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”

可以注意到，在《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》中，包括提示買受人自取得房屋所有權(quán)證書之日起，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;買受人取得房屋所有權(quán)證書5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款;買受人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房等都做了特別提示。