房貸新政惠及樓市

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房貸新政惠及樓市 二手房先“火”

“930”二套房認定新政和信貸政策的放松，令整個市場看到了樓市回暖的預兆。從新政公布至今的近半個月里，北京樓市已經開始產生一些新的變化。尤其是自8月份以來逐步表現(xiàn)出回暖勢頭的二手房市場，在新政的推動下，已經表現(xiàn)出新增客源增長、成交周期縮短等特征。業(yè)內預計，北京樓市有望在四季度穩(wěn)定回升。

新房、二手房看房人增多

在新政影響下，二手房市場的表現(xiàn)更為突出。

據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，10月1日-14日，北京市二手住宅網簽量為1722套，比上月同期下降51%。在業(yè)內看來，雖然二手房網簽量有顯著下降，但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當下的市場趨勢。

鏈家地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日-12日鏈家新增房源上漲4.7%，新增客源量上漲38%，單量較9月同期上漲了90%。

記者在走訪北京多家中介門店時也了解到，新政出臺之后，不少門店的咨詢和帶看量有明顯增長，之前的觀望群體也開始考慮出手。

新房市場方面，由于新政出臺時間不長，眾多項目的策略調整并不顯著，市場仍略顯膠著。據(jù)機構統(tǒng)計，十一假期之后至今，北京僅有位于房山的首開熙悅山瀾庭(樓盤資料業(yè)主論壇)和昌平的蔚云府開盤，2個項目累計新增供應570套，市場新增供應量與節(jié)前一周(9.22-9.28)相比下降46%，累計新增供應面積達4.4萬平方米，與節(jié)前一周相比大幅下跌60%。

不過，面對新政，新房市場上的改善型人群顯得更為活躍。位于亦莊的一個改善型項目開發(fā)商介紹，受制于信貸條件，主打改善牌的亦莊市場在上半年較為沉寂，項目的不少意向客戶之前苦于首付不足而一直觀望，新政出臺后，項目的到訪量有明顯提升。

四季度或將平穩(wěn)回暖

雖有新政利好，但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來自亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個月的庫存量最高點。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，庫存上升勢頭決定了價格上漲的可能性極低。雖然目前網傳一些房企的醞釀漲價，但僅依靠房貸新政，短期內北京樓市不能快速去化，基本沒有房價上漲的空間。

業(yè)內普遍表示，隨著政策層面的利好傳導至樓市需求層面，一方面會強化購房者看待后市的信心，另一方面也實際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本，從而拉動處于觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交，預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。但受制于手中的存貨，四季度眾多樓盤的價格增幅也將會保持平穩(wěn)。

“930新政”

2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布關于進一步做好住房金融服務工作的通知。通知中包括：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

而此前，銀行執(zhí)行“認房又認貸”的限貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%，利率不得低于基準利率的1.1倍;暫停第三套及以上住房放貸。

■ 追蹤 7折利率無蹤 9折還是“有條件” 銀行執(zhí)行積極性并不高

“央行房貸新政出臺半個月，北京也沒見多大動靜。”日前，有買房人向記者抱怨，自己問到的銀行貸款利率還都是基準利率。

昨天，北京一位房地產業(yè)內人士也告訴記者，自己買房，“托關系才辦到9.5折的貸款利率”。

記者隨后也致電工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行和中國銀行在京部分支行，四大行工作人員均告訴記者，現(xiàn)在買房辦貸款就是基準利率，沒有利率優(yōu)惠。

綜合記者了解到的消息，在北京，四大行首套房貸利率普遍水平還在基準利率，其他一些銀行利率優(yōu)惠能到9折，9折以下基本沒有。

但根據(jù)兩家中介機構提供的消息，類似中信銀行、匯豐銀行、北京農商行、浦發(fā)等，首套房9折的利率優(yōu)惠在新政策出臺前就有，房貸新政出臺前后沒有變化。而且都有附加條件，諸如一定額度的存款要求，或者需要貸款人買保險、理財產品;有的銀行對客戶身份還有要求，例如世界500強企業(yè)的員工等。

率先表態(tài)實行房貸新政的招商銀行，在貸款利率優(yōu)惠上也有附加條件。記者從招商相關人士處了解，個人存一年貸款額的5%，可以在貸款上享受9.5折優(yōu)惠;個人存一年貸款額的15%，可以在貸款上享受9折優(yōu)惠。

7折利率銀行“肯定虧本”

商業(yè)銀行執(zhí)行央行房貸新政的積極性為什么不高?

有銀行業(yè)內人士表示，當下，不少銀行的保本理財、無風險理財年化收益率都在5%的水平，銀行貸款利率再給相應優(yōu)惠，可能會使銀行自己都虧本。

目前，五年以上貸款基準利率為6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業(yè)內人士的邏輯，貸款利率7折“肯定要虧本”。

興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委此前也表示，銀行的現(xiàn)有資金成本顯著高于4.59%的水平，實際操作中對首套房貸執(zhí)行基本利率的0.7倍事實上不可能。

有分析人士還認為，央行的政策只是給了一個指導性意見，商業(yè)銀行從自身經營角度考慮，自然傾向于更高收益的業(yè)務。

北京中原地產首席分析師張大偉認為，除非全面降準，或者央行單獨對銀行給出針對首套房貸的額度，否則不會提高銀行房貸優(yōu)惠的積極性。

■ 變化·二手房 換房客群加速入市

“客戶10月5日開始在區(qū)域里看房，7日看到合適的房源就決定出手，12日正式和房主簽約并交付定金。這種成交速度在這個區(qū)域里已經很久沒見過了。”

偉業(yè)我愛我家陶然橋南店店經理介紹，二套房認定新政出臺后，區(qū)域里的換房客戶入市心態(tài)更為積極，成交周期也有一定縮短。而他所提到的例子，也是眼下典型的受新政影響迅速成交的例子。

據(jù)介紹，該購房者目前在陶然橋有一套不到60平米的唯一住房。按照之前“認房又認貸”的政策，雖然貸款已經還清，但即便賣掉這套房子得到全款，相比于區(qū)域內一套100平方米房子的首付仍顯不足，因此始終在觀望。一聽到二套房認定標準有變化，立馬相中一套110平方米左右的三居，并果斷簽約。

“最近一段時間，店里的到訪量和帶看量也明顯提升。以前一名經紀人可能一天都沒有一組帶看客戶，最近每天每人都有2-3組帶看客戶。店里的成交量也有明顯增長，從節(jié)后到現(xiàn)在每天都有成交，這在夏季簡直是想都不敢想的。”上述門店店經理表示。

在改善型房源相對集中的左安門附近，不少經紀人也感受到了新政對購房者的影響。“前一陣給客戶打電話推薦房源，大部分人都會回復‘再等等’。最近一個多星期，不少客戶表示要來看看合適的房源。有客戶表示，新政和信貸放松會刺激改善型購房者入市，害怕未來二手房會漲價，所以想在最近買到合適的房子。”左安門附近一門店經紀人介紹。

小戶型重新受追捧

雖然央行、銀監(jiān)會“930”房貸新政下，銀行在利率優(yōu)惠幅度上還沒有做出太大改變，但“認貸不認房”大大降低了改善型置業(yè)門檻，使之前資金有限的剛需族不再擔心以后換房難而要“一步到位”，剛需小戶型重新受到追捧。

據(jù)某機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后首周，300萬元以下房源受關注程度占到40%，300萬-500萬元和500萬-1000萬元的房源受關注程度相同，占比達24%;在面積關注方面，50-110平方米的剛需戶型普遍受到消費者的關注，其中，70-90平方米的戶型受關注程度最高，達16.59%。

朝陽區(qū)惠新里一位經紀人告訴記者，區(qū)域內成交房源的戶型變化在近期也十分明顯。新政前該區(qū)域受關注最高的是60平方米的兩居室戶型，價位在220萬元左右。而新政后，關注45平方米左右戶型的人逐漸多起來。原來買房人都想著一步到位，一是因為限購，二是因為換房時首付高、利率高。但現(xiàn)在貸款沒有那么多障礙，剛工作沒幾年的年輕人選擇一居室置業(yè)的就多起來。

記者在陶然亭區(qū)域采訪時，也發(fā)現(xiàn)了類似的現(xiàn)象，此前滯銷的小戶型也逐漸搶手起來。

部分業(yè)主開始惜售

眼看著看房人熱情大漲，部分房主也開始有惜售心理。他們普遍認為，在房貸利好的刺激下，房價將堅挺，于是上調自家房產的掛牌價。記者還發(fā)現(xiàn)，不少進入談價階段的交易，因為現(xiàn)在房主覺得賣便宜了，甚至認為房價還有上漲空間而臨時惜售，買賣也因此而談崩了。

回龍觀一位房產經紀人告訴記者，國慶期間，整個區(qū)域每天的成交量都在20套左右，年初以來不少掛牌但久久成交不了的房源近段時間逐漸被消化掉，另一方面，新掛牌房源有所增加，掛牌價也都有上調，上調額度為10萬-20萬元。不過，該經紀人也表示，現(xiàn)在成交價還比較平穩(wěn)。

劉先生近期正在望京看房，國慶前已看上了南湖東園一套103平方米的兩居，房主報價360萬元，事實上這套房已掛牌3個多月還未出售。然而新政一出，劉先生想約房主談價，房主卻表示暫緩出售了。鏈家地產朝陽區(qū)望京一門店經紀人表示，“我手里有兩單都是正在砍價即將簽合同，卻因出了新政，房主心理價位發(fā)生變化，而暫時不賣了的”。

業(yè)內人士認為，隨著看房量不斷攀升，買賣雙方的博弈也在發(fā)生變化，預計二手房價會逐漸企穩(wěn)復蘇，二手房成交量也會出現(xiàn)攀升，但量、價增長幅度均不會出現(xiàn)大幅上漲的可能。

■ 變化·一手房 在售樓盤“維穩(wěn)” 新開盤優(yōu)惠減少

盡管在二套房認定標準變化和貸款新政策的推動下，部分改善型購房者加快了入市的步伐，網絡上也不時傳出大型房企計劃在“十一”后上調樓盤價格的消息，但目前北京新房市場上，上調價格和取消優(yōu)惠的樓盤仍是少數(shù)。

據(jù)了解，目前包括京投銀泰公園悅府、華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料業(yè)主論壇)、亦莊金茂悅等在售樓盤，基本上仍保持與節(jié)前相當?shù)膬r格和優(yōu)惠力度。例如，位于通州的華業(yè)東方玫瑰，在售的C區(qū)產品主推90-130平方米的兩居、三居，目前均價為23500元/平方米，同時還有2萬元抵5萬元的優(yōu)惠，與國慶節(jié)前并無差別。亦莊金茂悅目前也有三至五居的產品在售，均價為42000元/平方米，并且項目首付分期的促銷活動仍在執(zhí)行中，而項目預計于11月推出的132平方米的三居新品，目前報價為38000元/平方米起，與當前在售產品相比也沒有明顯變動。

但在新開盤的項目中，已經表現(xiàn)出減小優(yōu)惠力度的兆頭。據(jù)悉，上周末開盤的首開熙悅山瀾庭推出的最后一棟樓4號樓84套房源，開盤均價為21500元/平米，較前一期開盤價格微漲3%，開盤優(yōu)惠也從“1萬抵5萬”變?yōu)?ldquo;1萬抵3萬”。

購房者李先生表示，由于要換房，自己今年以來一直在關注樓市新聞，在信貸政策以及二套房認定變化的刺激下，沒準樓市不久就會回暖，“現(xiàn)在一旦有合適的房源就要盡早出手”。

“開發(fā)商在銷售業(yè)績、庫存壓力的影響下，仍會以‘跑量’為主。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，信貸新政激發(fā)的新增購房需求主要是利好改善型市場，而北京成交價格在30000元-50000元/平方米的商品住宅僅占市場成交量的15%左右，“因此，政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，北京房價上漲的動力也相對不足”。